как в России приживаются редкие форматы элитного жилья

Как в России приживаются редкие форматы элитного жилья

 как в России приживаются редкие форматы элитного жилья как в России приживаются редкие форматы элитного жилья как в России приживаются редкие форматы элитного жилья как в России приживаются редкие форматы элитного жилья

В России мода на нестандартное жилье только начинает зарождаться и привлекает состоятельных покупателей

Новые форматы жилья и рабочих пространств можно найти в любой точке мира, и их популярность стремительно растет, рассказывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Дома на воде или на лодках в Голландии (Ijburg — небольшой округ Амстердама из искусственных островов, где первый плавающий район состоял из 97 домов), дома с деревьями и садами на крышах в Японии, даже дома на деревьях», — перечисляет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.

В Европе самая дорогая недвижимость зачастую располагается в зданиях, которые прежде имели другой функционал, например, служили бывшими фабричными корпусами, тюрьмами и даже церквями. «Если говорить об изменении функционального назначения, то лично меня больше всего поразили в Лондоне элитные дома, переделанные из храмов, — признается Дмитрий Халин. — Эта тенденция наметилась еще в восьмидесятые годы прошлого века, когда церковь избавлялась от излишних объектов, где не было прихода, и распродавала их на рынке. Многие девелоперы заинтересовались предложениями — храмы в основном располагались в очень престижных местах, что позволило переделать их в премиальные жилые комплексы». При этом сам конструктив древнего храма всегда бережно сохраняется, обрастая незначительными элементами, типичными для жилых домов — окнами, балконами, входными группами. Программу по превращению заброшенных храмов в жилье свернули лишь после протестов горожан, оскорбленных такой политикой властей.

В Великобритании пользуются популярностью квартиры, дизайн которых вдохновлен любимыми фильмами или увлечениями заказчика. Например, один из самых дорогих объектов, который был продан около десяти лет назад, — квартира в стилистике фильма «Аватар». Архитекторы украсили ее люстрами, напоминающими щупальца священного дерева, светящимися камнями и растениями. Для того, чтобы добиться полного погружения в атмосферу, в домашнем кинотеатре непрерывно транслировались фрагменты из фильма «Аватар».

Еще один подобный пример — дом поклонника «Формулы-1», в котором каждое помещение спроектировано по мотивам одной из гоночных трасс. Каждая деталь в интерьере посвящена автомобилям и гонкам — дизайнеры разместили в комнатах шлемы, модели машинок, а также кресла, сделанные в стилистике кресел гоночного болида. «Перестраивать здание внутри можно как угодно, но внешний облик строго охраняется законом, — констатирует Дмитрий Халин. — В Великобритании действуют крайне жесткие регламенты, которые не позволяют просто так изменить конструктив здания, особенно в исторических районах. Один собственник нашел очень элегантное решение — под обычным односемейным домом он вырыл еще пять этажей, по площади раза в три превосходящие основное здание. На этих этажах разместились комнаты для гостей, спа, домашний кинотеатр, паркинг для спорткаров с лифтом и с собственной мойкой. В наземной части остались только традиционные для такого дома составляющие — спальни, гостиные, столовая, кухня».

Архитектурные эксперименты

Основной этап «архитектурных экспериментов» в Москве завершился еще в начале нулевых, когда застройщики позволяли себе «много безумств»: дом-яйцо, дом-сороконожку, дом-ухо, дом-утюг. «Сегодня рынок настолько динамичный, интенсивный и высококонкурентный, что на самореализацию авторов проекта остается очень мало пространства, — отмечает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. – Жить в доме с круглыми стенами, например, просто некомфортно, и он уже несколько раз перепродавался. Каждый раз цена Дома-яйца увеличивалась, в конечном счете, прирост был в 3,5-4 раза от начальной стоимости. Но это — скорее исключение, которое было возможно только на растущем докризисном рынке».

По словам девелоперов, сегодня именно планировка дома задает его архитектуру — простую, лаконичную и функциональную. «Например, в проекте Barkli Residence мы сначала разрабатывали планировочные решения, чтобы квартиры получились практичными и удобными для жизни, и уже после на планировки «натягивали» фасады. Это самый верный подход, потому что если архитектор придумал безумный фасад и пытается под него резать площади, ничего хорошего из этого не выходит. Форма должна следовать за содержанием, а не наоборот», — заключает Красавин.

Плата за оригинальность

Екатерина Фонарева одним из самых перспективных форматов нового времени называет «квартиры-пиджаки» площадью от 30 кв. м, которые используются для временного пребывания людей, постоянно проживающих за городом (ЖК «Современник», «Советник»). Постепенно набирают популярность квартиры-патио, включающие в себя собственный закрытый дворик. Такие проекты довольно часты в малоэтажных элитных комплексах, где есть двухуровневые квартиры (ЖК «Малая Ордынка 19», «Литератор»).

Сегодня практически все выводы новых форматов связаны с усилением конкуренции, констатируют застройщики. Цена необычного жилья всегда зависит от ряда факторов: если апартаменты дешевле традиционных квартир в среднем на 10-15%, то лофты дороже на 20-40%. Дополнительным фильтром для покупателя остается концепция того или иного жилого комплекса — приобретая квартиру в клубном проекте, жильцы получают более или менее родную социальную среду.

«Большая часть квартир с нестандартными планировками, которые сегодня находятся в продаже, — неликвидный товар, — убежден Александр Красавин. – Впрочем, иногда и он может найти своего покупателя, который получит хорошую скидку «за оригинальность». Другой вариант — если покупатель имеет какие-то специфические предпочтения: например, у него есть зимний сад, под который как раз нужен тот самый острый угол. Иногда клиент готов потерять небольшую часть площади ради увеличенного остекления или интересного планировочного элемента в гостевой зоне». По мнению девелопера, сегодня, в отличие от двухтысячных, покупатели более прагматичны, поэтому сложные и низколиквидные планировки не должны превышать 5%-10% проекта, тогда как в некоторых домах нестандартные планировки доходят до 30%. «Рисковать 5% проекта допустимо для девелопера, но риск в 20% может поставить под угрозу реализацию проекта в целом», — добавляет Красавин.

Подробнее

Прощай, Рублевка?

Прощай, Рублевка?

Популярность Рублевки сложилась исторически. Это западное направление с хорошей экологией. Еще с советских времен здесь селилась вся партийная верхушка, создав направлению статус наиболее престижного, модного и респектабельного. «Даже когда в постперестроечные времена начали развиваться другие западные направления — Новая Рига, Можайское и Киевское шоссе, — самые солидные и состоятельные покупатели все равно отдавали предпочтение Рублевке», — напоминает управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Сейчас ситуация изменилась: направление уже не является однозначным лидером на рынке — ни по цене, ни по спросу. И с этим согласны почти все эксперты рынка загородной элитной недвижимости. Однако согласны в разной степени — есть специалисты, которые практически списали Рублевку со счетов, а есть те, кто готов ее отчаянно защищать.

Дома-призраки

Рублевка — больше не синоним особенной престижности, считают некоторые аналитики рынка недвижимости. «Желающих купить жилые объекты на Рублево-Успенском шоссе все меньше. Большинство объектов, выставленных на продажу, по-прежнему, пустует. Более того, количество домов-призраков, которые остаются невостребованными, увеличивается. Это связано с тем, что с начала 2010-х владельцы многих домов на Рублевке начали активно уезжать за границу. Как говорится, рыба ищет, где глубже, а собственники рублевских активов — где политическая и экономическая ситуация стабильнее», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

По словам Ирины Калининой, тренд миграции с Рублевки на другие направления, в частности на Новую Ригу, наметился еще раньше — в 2006–2007 годах. «В тот момент, когда стало известно о планах реконструкции Новорижского шоссе, создания скоростной трассы, Новая Рига стала обретать статус престижного направления. Кроме того, данное направление было менее плотно заселено, а новые поселки представляли собой современные организованные объекты с продуманной концепцией», — утверждает Ирина Калинина. Рублевка, где до недавнего времени в основном были участки, огороженные сплошными заборами, без концепции и развитой инфраструктуры, стала сильно проигрывать в конкурентной борьбе. Пик миграции с Рублевки на другие направления (Минское, Ильинское, Новорижское, Можайское шоссе и т. д.), по ее словам, пришелся на 2007–2009 годы, когда транспортная ситуация на самом престижном и дорогом направлении стала очень сложной.

«Сейчас в экспозиции здесь находятся в основном большие коттеджи площадью около 1 тыс. кв. м (притом что оптимальным размером, по мнению покупателей, сегодня является площадь до 500 кв. м). То есть на Рублевке на вторичном рынке остались наименее ликвидные предложения А если говорить о новых проектах, то застройщики явно не рвутся на рынок загородной недвижимости. В начале года мы обсуждали с рядом девелоперов новые проекты, но пока ни один из них не приступил к активным работам», — рассуждает Алексей Трещев.

Вторая причина — Рублево-Успенское направление остается слишком переоцененным. «Средняя стоимость предложения здесь составляет порядка 200 млн руб. Это более чем вдвое превышает среднюю по Подмосковью стоимость приобретаемых элитных коттеджей. А средняя цена сотки земельных участков, выставленных на продажу на первичном рынке, — порядка 3,1 млн руб. Это почти в 1,5 раза выше средних показателей по рынку», — отмечает Алексей Трещев. Впрочем, он добавляет, ценовое лидерство Рублевка уже отдала Минскому шоссе, где средняя стоимость предложения коттеджей — около 300 млн руб.

На защиту традиций

Некоторые специалисты еще более рьяно вступились за престиж Рублевского направления. «Тема „Прощай, Рублевка!“ всплывает чуть ли не каждый год. Но если посмотреть объективно, то единственная предпосылка для таких разговоров — общая ситуация на загородном рынке, которая оставляет желать лучшего. И на Рублевке — точно так же, как и везде. Мы не заметили оттока с нее ни в сторону Новой Москвы, ни на Калужское или Киевское шоссе. Мы даже не можем сказать, что спрос на Новую Ригу сейчас выше, и это подтверждается нашим сравнительным анализом. У Рублево-Успенского направления нет, не было и не будет аналогов. Ни одно шоссе не может конкурировать с ним именно по престижности», — встал на защиту локации директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Как он отметил, сейчас, когда в целом на рынке элитной «загородки» появляются считаные единицы новых проектов, на Рублевке строится поселок «Резиденции Березки», что, по мнению риелтора, доказывает конкурентоспособность направления.

Аналитики Penny Lane Realty провели сравнение двух направлений, занимающих основные доли рынка загородной элитной недвижимости, Новую Ригу и Рублевку, взяв данные по продажам по всему премиальному сегменту (от 30 млн руб. и до самых дорогих проданных домов). «Мы увидели такую тенденцию: чем дороже недвижимость, тем больше доля Рублевки относительно тоже очень престижного Новорижского шоссе. При этом на Новорижском шоссе сосредоточена недвижимость в основном премиального класса (60–120 млн руб.), и здесь это направление действительно оттягивает на себя спрос. Но все, что по цене выше, находится и продается на Рублево-Успенском шоссе.

Источник

 

В каких районах Подмосковья лучше покупать коттеджи любителям гольфа

В каких районах Подмосковья лучше покупать коттеджи любителям гольфа

Большинство полей для гольфа расположены на наиболее престижных и элитных направлениях на западе и севере Московской области

Гольф — один из самых дорогих видов спорта в мире, именно поэтому такие поля чаще всего появляются в составе элитных загородных поселков. В Подмосковье таких проектов пока немного, и почти все они сосредоточены на двух престижных направлениях — Новорижском и Дмитровском шоссе. «Изначально идея застройщиков таких поселков была в том, чтобы собрать на одной территории всех гольфистов (а их в России единицы) и вместе с жильем предложить им качественный сервис, условия для игры и соответствующую инфраструктуру. По большому счету, так и произошло», — говорит директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

С точки зрения бизнеса гольф — это черная дыра, не приносящая дохода, и потому нецелесообразная с точки зрения развития жилого конгломерата, отмечают риелторы. «Возможно, именно в этом кроется ответ на вопрос, почему отдельных гольф-полей у нас почти нет — в условиях узкой аудитории и низкого спроса это низкорентабельное предприятие. А вот в качестве дополнительной опции к инфраструктуре загородного поселка гольф прибавляет привлекательности проекту и способствует динамике продаж», — считает Колосницын.

Поселки с гольф-полями

Поселки рядом с гольф-полями, как правило, относятся к элитному классу, но в Подмосковье есть несколько проектов, ориентированных на бизнес-класс. В числе самых известных поселков — Agalarov Estate, «Пестово», «Завидово», «Целеево», «Нахабино кантри», «Курорт Пирогово», «Павлово», VillaLinks, перечисляет глава департамента консалтинга агентства элитной недвижимости Blackwood Александр Шибаев. В Moscow Country Club есть коттеджи, которые предназначены для кратковременного проживания и сдаются в аренду.

Некоторые поселки предлагают и другие занятия для любителей гольфа. Управляющий партнер риелторской компании Point Estate Ирина Калинина приводит в пример «Курорт Пирогово». «Это гольф и «большая вода» — хорошее сочетание и конкурентное преимущество поселка. Здесь можно приобрести землю или дома. В гольф-клубе «Целеево» есть возможность заняться горнолыжным спортом, поскольку в зимний сезон гольф-поля пустуют», — говорит Калинина.

Большинство объектов, необходимых для постоянного проживания, придется возводить самому застройщику. «Соответственно расходы на строительство таких поселков достаточно высоки, хоть они и будут иметь преимущество в виде гольф-поля и возможности для жильцов в любое удобное время пользоваться инфраструктурой спортивных комплексов», — говорит Шибаев.

Создание гольф-поля обходится в $1 млн за лунку, в России эти вложения окупить практически невозможно, считает Ирина Калинина. В 2009 году застройщики «Завидово» потратили на оборудование поля для гольфа 350 млн руб., вспоминает Колосницын. По его словам, эти вложения окупаются за счет членских взносов, гостевых игр, смежных активностей, туристов, а главное — благодаря продаже участков вокруг гольф-поля. При этом, по словам Шибаева, наличие гольф-поля не оказывает существенного влияния на темп продаж и стоимость, поскольку они определяются классом и качеством проекта в целом.

Чаще всего жители поселков с гольф-полями сами в гольф не играют, поэтому спортивной инфраструктурой и услугами таких клубов пользуются жители соседних населенных пунктов. Директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов отмечает, что членами их гольф-клуба «Сколково» в основном являются жители близлежащих элитных коттеджных поселков и клубного квартала «Сколково Парк». «В основном поиграть в гольф приезжают из приграничных поселков или издалека. Нужно понимать, что профессиональные гольфисты с хорошим гандикапом —фанаты своего дела. И да, они готовы ехать за много километров, лететь на вертолете ради интересного турнира», — говорит Ирина Калинина.

 

В Лондоне резко выросло число нераспроданных домов-новостроек

В Лондоне резко выросло число нераспроданных домов-новостроек

В Лондоне падает спрос на новые дома: по сравнению с прошлым годом число завершенных, но непроданных объектов выросло почти на 50%, с 1595 до 2374. Об этом сообщает Bloomberg со ссылкой на данные лондонского агентства по изучению британского рынка недвижимости Molior London.

Больше всего таких объектов находится в районе Уондсворт на юге Лондона — здесь на продажу выставлено 195 домов. Похожая ситуация сложилось в Кройдоне и Хаммерсмите и Фулхэме, где реализуются 181 и 179 домов соответственно. Некоторые из этих объектов не могут найти покупателей из-за слишком высокой цены, все остальные — вследствие продолжающегося затишья на рынке, которое стало реакцией на Brexit и общую экономическую неопределенность, поясняют эксперты.

Согласно подсчетам Hometrack, сегодня покупка дома обойдется среднему жителю Лондона в 14,5 годовых оклада — это самый высокий показатель за всю историю, говорится в публикации Bloomberg. Между тем в начале года опрошенные изданием аналитики прогнозировали постепенное удешевление лондонской недвижимости при среднем росте цен по стране примерно на 1%. Основными причинами такой тенденции эксперты называли инфляцию, нестабильную политическую ситуацию, изменения в налоговом законодательстве и повышение Центральным банком Англии ключевой ставки впервые за десять лет.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5bf3d3bc9a7947225862eedf?utm_referrer=https%3A%2F%2Fzen.yandex.com