Прощай, Рублевка?

Прощай, Рублевка?

Популярность Рублевки сложилась исторически. Это западное направление с хорошей экологией. Еще с советских времен здесь селилась вся партийная верхушка, создав направлению статус наиболее престижного, модного и респектабельного. «Даже когда в постперестроечные времена начали развиваться другие западные направления — Новая Рига, Можайское и Киевское шоссе, — самые солидные и состоятельные покупатели все равно отдавали предпочтение Рублевке», — напоминает управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Сейчас ситуация изменилась: направление уже не является однозначным лидером на рынке — ни по цене, ни по спросу. И с этим согласны почти все эксперты рынка загородной элитной недвижимости. Однако согласны в разной степени — есть специалисты, которые практически списали Рублевку со счетов, а есть те, кто готов ее отчаянно защищать.

Дома-призраки

Рублевка — больше не синоним особенной престижности, считают некоторые аналитики рынка недвижимости. «Желающих купить жилые объекты на Рублево-Успенском шоссе все меньше. Большинство объектов, выставленных на продажу, по-прежнему, пустует. Более того, количество домов-призраков, которые остаются невостребованными, увеличивается. Это связано с тем, что с начала 2010-х владельцы многих домов на Рублевке начали активно уезжать за границу. Как говорится, рыба ищет, где глубже, а собственники рублевских активов — где политическая и экономическая ситуация стабильнее», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

По словам Ирины Калининой, тренд миграции с Рублевки на другие направления, в частности на Новую Ригу, наметился еще раньше — в 2006–2007 годах. «В тот момент, когда стало известно о планах реконструкции Новорижского шоссе, создания скоростной трассы, Новая Рига стала обретать статус престижного направления. Кроме того, данное направление было менее плотно заселено, а новые поселки представляли собой современные организованные объекты с продуманной концепцией», — утверждает Ирина Калинина. Рублевка, где до недавнего времени в основном были участки, огороженные сплошными заборами, без концепции и развитой инфраструктуры, стала сильно проигрывать в конкурентной борьбе. Пик миграции с Рублевки на другие направления (Минское, Ильинское, Новорижское, Можайское шоссе и т. д.), по ее словам, пришелся на 2007–2009 годы, когда транспортная ситуация на самом престижном и дорогом направлении стала очень сложной.

«Сейчас в экспозиции здесь находятся в основном большие коттеджи площадью около 1 тыс. кв. м (притом что оптимальным размером, по мнению покупателей, сегодня является площадь до 500 кв. м). То есть на Рублевке на вторичном рынке остались наименее ликвидные предложения А если говорить о новых проектах, то застройщики явно не рвутся на рынок загородной недвижимости. В начале года мы обсуждали с рядом девелоперов новые проекты, но пока ни один из них не приступил к активным работам», — рассуждает Алексей Трещев.

Вторая причина — Рублево-Успенское направление остается слишком переоцененным. «Средняя стоимость предложения здесь составляет порядка 200 млн руб. Это более чем вдвое превышает среднюю по Подмосковью стоимость приобретаемых элитных коттеджей. А средняя цена сотки земельных участков, выставленных на продажу на первичном рынке, — порядка 3,1 млн руб. Это почти в 1,5 раза выше средних показателей по рынку», — отмечает Алексей Трещев. Впрочем, он добавляет, ценовое лидерство Рублевка уже отдала Минскому шоссе, где средняя стоимость предложения коттеджей — около 300 млн руб.

На защиту традиций

Некоторые специалисты еще более рьяно вступились за престиж Рублевского направления. «Тема „Прощай, Рублевка!“ всплывает чуть ли не каждый год. Но если посмотреть объективно, то единственная предпосылка для таких разговоров — общая ситуация на загородном рынке, которая оставляет желать лучшего. И на Рублевке — точно так же, как и везде. Мы не заметили оттока с нее ни в сторону Новой Москвы, ни на Калужское или Киевское шоссе. Мы даже не можем сказать, что спрос на Новую Ригу сейчас выше, и это подтверждается нашим сравнительным анализом. У Рублево-Успенского направления нет, не было и не будет аналогов. Ни одно шоссе не может конкурировать с ним именно по престижности», — встал на защиту локации директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Как он отметил, сейчас, когда в целом на рынке элитной «загородки» появляются считаные единицы новых проектов, на Рублевке строится поселок «Резиденции Березки», что, по мнению риелтора, доказывает конкурентоспособность направления.

Аналитики Penny Lane Realty провели сравнение двух направлений, занимающих основные доли рынка загородной элитной недвижимости, Новую Ригу и Рублевку, взяв данные по продажам по всему премиальному сегменту (от 30 млн руб. и до самых дорогих проданных домов). «Мы увидели такую тенденцию: чем дороже недвижимость, тем больше доля Рублевки относительно тоже очень престижного Новорижского шоссе. При этом на Новорижском шоссе сосредоточена недвижимость в основном премиального класса (60–120 млн руб.), и здесь это направление действительно оттягивает на себя спрос. Но все, что по цене выше, находится и продается на Рублево-Успенском шоссе.

Источник

 

0 ответы

Ответить

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *